O blog  divulga agora o estudo feito pelo advogado Gladimir Chiele sobre a Arena  e apresentado na última sexta-feira ao presidente Fábio Koff.

Lembrando que o dr. Gladimir não depende do Grêmio para destacar-se na vida. Ele é um consagrado profissional da área do Direito Contratual.  Apresentou o projeto, também, aos pares de diretoria do presidente gremista,  pela simples razão de estar discordando do contrato Grêmio x OAS há mais de quatro anos.

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O negócio Arena tem mostrado não ter sido ajustado aos interesses do Grêmio, mas feito sob medida para a construtora OAS. A cada dia temos uma revelação dos fatos negativos que haviam sido antecipados há mais de três anos pelo MGAT e por este que subscreve.

Contudo, o concreto é que o prédio da Arena existe, com seus problemas iniciais, e o Olímpico caminha para a demolição. Muito embora o estádio novo não seja do Grêmio, pois somente em 20 anos nosso clube terá a propriedade, o fato está consumado.

Temos que buscar alternativas para solucionar este grave, inequívoco e histórico erro cometido em firmar um negócio que somente será bom para uma das partes. O termo está assinado, inclusive com aditivos sem aprovação do Conselho, caracterizando o atendimento quase que total dos interesses da construtora, em detrimento do que deveria ser a prioridade um: o Clube, seus sócios e sua imensa torcida.

Mas não é assim. Temos que apurar as responsabilidades, e elas aparecerão ao longo do tempo, como já estão se mostrando, mas isso também não resolve a situação.

É preciso que o Grêmio COMPRE O PRÉDIO DA ARENA. Que a Arena seja do Grêmio, para que se possa dispor de todo o patrimônio, como era no Olímpico. Para que possa acolher o sócio e o torcedor numa edificação própria, sem pedir licença a uma construtora, que não é do ramo do futebol, que desconhece a paixão pelo esporte e pelo clube. Que jamais compreenderia o que todos nós gremistas fazemos pelo time e pelo clube.

A OAS e a Arena Porto Alegrense não são do ramo. E já demonstraram várias vezes isso. Então…. temos que comprar a Arena.

E não está tão distante este sonho, ou esta meta que devemos perseguir.

Somente para ter uma idéia e para formular um raciocínio de custo financeiro, de financiamento, de possibilidade de comprar de fato a Arena, fomos ao site do BNDES.

O BNDES é o banco estatal que financiou cerca de R$ 260 milhões para a OAS construir a Arena. Dinheiro público que, evidente, será devolvido pelo seu tomador. O restante dos supostos R$ 500 milhões que se diz ter custado a obra da Arena, muito embora de discutível qualidade, teriam sido investidos pela própria construtora.

Importante dizer então que, quanto mais se fizesse render o valor do financiamento conquistado junto ao BNDES, menos capital próprio a OAS aplicaria. Conta simples de ser feita. A redução de custos pode ter passado a ser uma obsessão, com mão de obra mais barata e materiais denominados ‘mais em conta’.

Voltando ao site do BNDES, uma das fontes de financiamento, chamado também de produto ou apoio financeiro a empreendimentos, é o BNDES Project Finance. Conforme informa o banco estatal, é uma forma de engenharia financeira suportada contratualmente pelo fluxo de caixa de um projeto, servindo como garantia os ativos e recebíveis desse mesmo projeto.

A considera-se colaboração financeira estruturada sob a forma de project finance a que possui  as  seguintes características:

– O cliente deve ser uma Sociedade por Ações com o propósito específico de implementar o projeto financiado, constituída para segregar os fluxos de caixa, patrimônio e riscos do projeto; (Arena Porto Alegrense);

– Os fluxos de caixa esperados do projeto devem ser suficientes para saldar os financiamentos;

– As receitas futuras do projeto devem ser vinculadas, ou cedidas, em favor dos financiadores;

– O capital próprio dos acionistas deve ser de no mínimo 20% do investimento total do projeto, excluindo-se, para efeito desse cálculo, eventuais participações societárias da BNDESPAR. A critério do BNDES, a geração de caixa do projeto poderá ser considerada como parte do capital próprio dos acionistas; e

– Os contratos da operação devem vedar a concessão de mútuos do cliente aos acionistas e ainda estabelecer condições e restrições aos demais pagamentos efetuados pelo cliente a seus acionistas, a qualquer título.

Esta é uma modalidade de financiamento que se aproxima muito do enquadramento relativo ao negócio Arena. Não há informação acerca de qual foi a modelagem do apoio financeiro, mas seria semelhante a estruturada.

Adiante na avaliação do eventual apoio financeiro que ‘poderia’ o Grêmio buscar para construir ou financiar a compra da Arena, temos as previsões do serviço da eventual dívida contraída e os encargos correspondentes.

A taxa de juros é uma das menores do mercado. Trata-se da TJLP cujo percentual atualmente gira em torno de 6% ao ano. Isso para 80% do investimento total do projeto.

Nos demais 20%, se aplica a taxa Selic, que gira em torno de 7 a 8% ao ano, o que resultaria em acréscimo de 0,25% aos 6% acima grafado.

A remuneração do BNDES pode ser fixada, conforme informações do site do Banco, em 1,8% ao ano.

A intermediação financeira não deve superar 0,5% ao ano.

A remuneração do Banco que faz a intermediação do negócio e assume riscos da concessão, varia de 1,5% a 2,0%.

A estruturação completa ocorre pelo SAC – Sistema de Amortização Constante.  A Tabela SAC é a modalidade de financiamento na qual as parcelas tem valor decrescente. É muito utilizada em financiamentos de imóveis, como e o caso da Arena. A cada mês, a parcela corresponde à amortização acrescida dos juros aplicados sobre o saldo devedor.

Assim, numa avaliação superficial, sem o conhecimento exatos dos percentuais envolvidos em relação a encargos, mas estando muito próximos deles, pode ser feita uma simulação, a fim de se ter uma idéia do valor que poderia ser despendido pelo Grêmio para o pagamento parcelado de um financiamento em 20 anos, ou, 240 meses.

Encargos somados: 10,55% ao ano.

Vamos a duas simulações. Valor total do que se diz custou a Arena e valor do financiamento tomado junto ao BNDES, este com pequena variação quanto ao montante exato.

1. R$ 500.000.000,00
2. R$ 260.000.000,00

OBSERVAÇÃO DO BLOGUEIRO: decidimos não publicar a simulação em forma de tabela realizada pelo Dr. Chiele por tratar-se de uma matéria ou demonstração extremamente extensa e técnica para o público em geral.

Pergunta-se?

1. Qual o valor anual que o Grêmio tem que pagar pelo anel superior, com pouco mais de 20 mil lugares para abrigar seu sócio?
2. O Grêmio não teria condições de pagar uma prestação de R$ 12 milhões no primeiro caso e de pouco mais de R$ 6 milhões no segundo?
3. O Grêmio não teria um faturamento no seu quadro social três vezes maior se controlasse as cadeiras de campo, se comercializasse as gold e camarotes?
4. O Grêmio não teria muito mais dinheiro se fizesse a gestão do prédio, podendo locar todos os espaços disponíveis e faturar com a utilização da estrutura multiuso?
5. Ahhh, o Grêmio não teria como fazer o financiamento. Ninguém daria crédito ao Grêmio. Mas se o negócio é tão bom para a OAS, os investidores e empreendedores, inclusive gremistas, não poderia investir parte?

1. Na modalidade deste financiamento, o resultado do investimento já é garantia do mesmo;
2. E ainda teríamos a área da Azenha, que foi avaliada em absurdos R$ 74 milhões, quando os índices construtivos posteriormente alterados pela lei municipal elevaram sobremaneira tal avaliação;

São muitos argumentos que nos levam a iniciar um movimento pela redenção tricolor, qual seja, a compra da Arena pelos gremistas. Não podemos conviver com esta relação inconcebível com uma empreiteira, atualmente dona do que deveria ser o nosso estádio, a nossa casa.

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Gladimir Chiele